Kauf einer Gesellschaft mit Immobilie

Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen, deren Eigentümer eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (S. L.) ist, haben Sie zwei Möglichkeiten:

1. Sie verkaufen die Immobilie aus der Gesellschaft heraus, oder
2. Sie verkaufen die Anteile der Gesellschaft.

Wenn Sie die Immobilie aus der Gesellschaft heraus verkaufen, muss die Gesellschaft die Steuern auf den Gewinn bezahlen.

Der Kauf der Anteile der Gesellschaft hat den Vorteil a priori und unter gewissen Bedingungen, dass sowohl die 7 % Grunderwerbssteuer und der Wertzuwachs der Gemeinde nicht bezahlt werden.

Werden die Gesellschaftsanteile verkauft, muss der Verkäufer den Gewinn als natürliche Person in seinem Heimatland versteuern.

Meistens hat der Immobilienverkauf eine Reihe von Nachteilen für die Käufer der Gesellschaft.

Beispiel:
In der Bilanz der Gesellschaft ist die Immobilie mit einem Wert von € 250.000,- ausgewiesen. Der Preis der Immobilie beträgt jedoch € 1.000.000,-. Trotzdem ändert sich der Wert nicht, der in der Bilanz steht.

Folgen:
Wird die Immobilie eines Tages wieder verkauft, dann Sie versteuert die Gesellschaft einen Gewinn von € 750.000,- mit einem momentanen Steuersatz von 30 %.

Wenn der Käufer die Immobilie kauft, statt die Gesellschaft, zahlt er € 1.000.000,- plus 7 % Steuer für Grunderwerbssteuer, insgesamt € 1.070.000,-.

Verkauft er die Immobilie wieder, zahlt er auf den € 1.070.000,- übersteigenden Gewinn die Einkommensteuer von 18 % (bei Wohnsitz Spanien).

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Die etwas andere Art, spanische Erbschaftsteuer zu vermeiden

Wenn Sie in Spanien eine Immobilien kaufen wollen, müssen Sie wissen, dass die Erbschaftssteuer 34 % beträgt – für Beträge über € 800.000,-

Es geht darum zu vermeiden, dass die spanische Erbschaftssteuer angewandt werden muss. Umgehen ist nicht Hinterziehen. Umgehen ist eine legale Sache, Hinterziehen ist es nicht.

Wenn wir einmal davon ausgehen, dass Sie eine deutsche GmbH gründen – und diese wiederum eine spanische Gesellschaft gründet – und wir machen es so, dass Letztere die Immobilie kauft.

Auf diese Art zahlen Sie keine spanischen Erbschaftsteuern:

1. Die Besitzerin dieser Immobilie ist eine S.L.

2. Die Besitzerin der Geschäftsanteile der S.L. ist eine GmbH, eine deutsche Gesellschaft.

3. Der Besitzer der deutschen Gesellschaft sind Sie und/oder ein oder mehrere Familienangehörige.

Was passiert, wenn Sie sterben?

Es gibt keine Erbschaft in Spanien für die Immobilie, da die spanische S. L. immer noch Besitzerin derselben ist.

Es gibt keine Erbschaft in Spanien für die Geschäftsanteile der S.L., da sich diese immer noch im Besitz der deutschen Gesellschaft befinden.

Es gibt keine Erbschaft in Spanien, aber dann in Deutschland für die deutschen Geschäftsanteile, die auf Ihrem Namen standen und die jetzt an Ihre Erben gehen. Hier wäre die deutsche Erbschaftssteuer anzuwenden.

Die deutsche Erbschaftssteuer, nach Anwendung der Freibeträge und die Art der Steuerklasse I (Eheleute und Kinder), wäre weniger als ein Drittel gegenüber der spanischen Erbschaftsteuer.

Fragen Sie einen deutschen Steuerberater bezüglich der deutschen Erbschaftsteuer.

Fragen? Rufen Sie mich an!

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Mieten und Vermieten in Spanien

Als Eigentümer einer Immobilie in Spanien haben Sie vielleicht einmal an die Möglichkeit gedacht, Ihre Immobilie zu vermieten.

Nicht-Residente haben die Mieteinnahmen mit 24 % zu versteuern. Die Kosten der Immobilie können nicht abgesetzt werden. Die Steuer ist bis 30. Juni jeden Jahres zu entrichten.

Wir gehen von zwei Arten von Vermietungen aus, erstens Wohnmietverträge und zweitens Saisonmietverträge.

Wohnmietverträge können nur für einen Wohnsitz einer Person und/oder deren Familie abgeschlossen werden.

Saisonmietverträge sind Verträge für Touristen. Die Laufzeit beträgt eine Woche bis 3 Monate. Die Zeitgrenze ist nicht klar durch das Gesetz begrenzt. Die Einstufung ist von der Auslegung der Gerichte abhängig.

Im Falle eines Wohnmietvertrages kann der Mieter die Wohnung 5 Jahre nutzen. Und zwar auch dann, wenn der Vertrag nur auf ein Jahr läuft.

Nach Ablauf des ersten Jahres hat der Mieter das Recht auf Verlängerung bis zu einer Gesamtmietdauer von 5 Jahren. Wenn nach Ablauf der fünf Jahre seitens des Vermieters nicht glaubhaft mitgeteilt wird, das der Mietvertrag hiermit beendet ist, verlängert sich dieser um weitere 3 Jahre.

Desweiteren hat bei dieser Art von Mietverträgen der Mieter das Vorkaufsrecht, wenn der Eigentümer die Immobilie zum Verkauf anbietet. Nur wenn der Mieter den Kauf ablehnt, können an Dritte verkauft werden.

Achtung: Wenn Sie beim Verkauf einen niedrigeren Preis in der Urkunde angeben als der vereinbarte Verkaufspreis (illegale Praxis aber noch alltäglich) kann der Mieter die Ungültigkeit des Verkaufes beantragen und den Verkauf für den in der Urkunde eingetragenen niedrigeren Preis verlangen.

Das bedeutet, wenn Sie Ihre Immobilie für € 1.000.000,- verkaufen aber in der Urkunde nur € 750.000,- deklarieren, kann der Mieter die Ungültigkeit des Verkaufes beantragen und für sich selber die Immobilie für den letztgenannten Betrag erwerben. Diese Rechte des Mieters nennt man “derecho de tanteo y retracto” (Vorkaufs- und Rückkaufsrecht). Diese Rechte sind gesetzlich unabdingbar, d.h. jegliche Klausel, die im Mietvertrag das Gegenteil aussagt, ist ungültig.

Andererseits gibt es diese Rechte bei Saisonmietverträgen oder Vermietung für Ferienaufenthalte nicht (contrato de temporada o para uso vacacional). Die anderen nennt man ganz einfach Wohnmietverträge (Contrato de vivienda).

Hinsichtlich der Verpflichtungen, die ein Wohnmietvertrag mit sich bringt, schließen viele Vermieter einen Saisonmietvertrag ab, obwohl es sich in Wirklichkeit um einen Wohnmietvertrag handelt.

Dabei müssen Sie wissen, dass nach einem Jahr der Mieter vor Gericht ziehen kann, um diesen Saisonmietvertrag in einen Wohnmietvertrag umzuwandeln.

Die Klauseln, die Sie im Vertrag aufführen sind zweitrangig, egal welchen Anschein Sie erwecken. De facto sind sie nichtig. Die Richter interpretieren, dass der Mieter unter Zwang unterschrieben hat, weil er sonst die Wohnung nicht bekommen hätte. Das Recht auf Wohnung steht klar über dem Recht des Vermieters.

Mein Rat:

Schließen Sie keine Mietverträge ab für Ferienaufenthalte, die länger als 3 Monate dauern! In jedem Fall nicht länger als ein Jahr! Spielen Sie nicht mit Verträgen, die nach einer Sache aussehen und dann eine andere Sache sind.

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