Ausländer können Steuer aus Immobilienverkauf in Spanien zurückfordern

Der europäische Gerichtshof hat Spanien ein weiteres Mal wegen steuerlicher Benachteiligung verurteilt.

Tatbestände: Bis Dezember 2006 wurden die Gewinne durch Vermögensverkäufe, die nicht ansässige EU-Bürger erzielten, mit 35 Prozent versteuert. Die Ansässigen mussten dieselben Gewinne nur mit 15 Prozent versteuern.

Nachdem auf die spanische Regierung sehr viel Druck ausgeübt wurde, hatte diese sich dann dazu entschlossen, diese Differenz zu entfernen. Aber sie tat es erst ab Januar 2007. Aus diesem Grund hatte sich die europäische Kommission doch letztendlich dazu entschlossen, eine Klage einzureichen. Die Klageschrift an den europäischen Gerichtshof beruhte auf die Beschränkung des freien Kapitalverkehrs.

Das Urteil vom 6. Oktober 2009 (C-562/07) hat der europäischen Kommission Recht gegeben:

“Das Königreich Spanien hat dadurch gegen seine Verpflichtungen aus Art. 56 EG und Art. 40 des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum vom 2. Mail 1992 verstoßen, dass es von Gebietsansässigen in Spanien erzielte Gewinne bis zum 31. Dezember 2006 anders behandelt hat als die von Gebietsfremden dort erzielten Gewinne.”

Der Gerichtshof hat auch geprüft, ob die steuerliche Behandlung der Nichtansässigen gegenüber den Ansässigen eine Diskriminierung darstellte. Die Schlussfolgerung ist: Ja.

Wichtiger Hinweis an alle die Personen, die 35 Prozent Steuern auf die erzielten Gewinne beim Immobilienverkauf in Spanien bezahlten. Egal, ob freiwillig oder nach einer Steuerprüfung:

Sie können eine Klage gegen den spanischen Staat einreichen und die Rückerstattung von 20 Prozent des gezahlten Steuern verlangen, zuzüglich Verzugszinsen.

Achtung:
Die Verjährungsfrist ist in Spanien nur 4 Jahre. Der Steuersatz von 35 Prozent wurde nur bis 2006 angewandt. Die Zeit läuft gegen Sie. Warten Sie nicht länger!

Rufen Sie mich an. Ich kann Ihnen helfen, dass Sie Ihr Geld wieder bekommen.

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Kauf einer Gesellschaft mit Immobilie

Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen, deren Eigentümer eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (S. L.) ist, haben Sie zwei Möglichkeiten:

1. Sie verkaufen die Immobilie aus der Gesellschaft heraus, oder
2. Sie verkaufen die Anteile der Gesellschaft.

Wenn Sie die Immobilie aus der Gesellschaft heraus verkaufen, muss die Gesellschaft die Steuern auf den Gewinn bezahlen.

Der Kauf der Anteile der Gesellschaft hat den Vorteil a priori und unter gewissen Bedingungen, dass sowohl die 7 % Grunderwerbssteuer und der Wertzuwachs der Gemeinde nicht bezahlt werden.

Werden die Gesellschaftsanteile verkauft, muss der Verkäufer den Gewinn als natürliche Person in seinem Heimatland versteuern.

Meistens hat der Immobilienverkauf eine Reihe von Nachteilen für die Käufer der Gesellschaft.

Beispiel:
In der Bilanz der Gesellschaft ist die Immobilie mit einem Wert von € 250.000,- ausgewiesen. Der Preis der Immobilie beträgt jedoch € 1.000.000,-. Trotzdem ändert sich der Wert nicht, der in der Bilanz steht.

Folgen:
Wird die Immobilie eines Tages wieder verkauft, dann Sie versteuert die Gesellschaft einen Gewinn von € 750.000,- mit einem momentanen Steuersatz von 30 %.

Wenn der Käufer die Immobilie kauft, statt die Gesellschaft, zahlt er € 1.000.000,- plus 7 % Steuer für Grunderwerbssteuer, insgesamt € 1.070.000,-.

Verkauft er die Immobilie wieder, zahlt er auf den € 1.070.000,- übersteigenden Gewinn die Einkommensteuer von 18 % (bei Wohnsitz Spanien).

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Ist der Erwerb oder Besitz einer Spanienimmobilie in einer Kapitalgesellschaft (S.L.) heute noch sinnvoll ?

In den letzen Jahren gab es für nichtresidente natürliche Personen, die im Besitz einer in Spanien gelegen Immobilie sind, eine Reihe von Gesetzesänderungen, die großen Einfluß auf die Besteuerung der Immobilie genommen haben.

Hier ein kurzer Überblick:

Nach alter Rechtslage zahlte eine nichtresidente natürliche Person folgende Steuern:

1. Einkommensteuer in Höhe von 25% für die Eigennutzung der Immobilie oder erzielten Mieteinnahmen ohne jeglichen Abzug von Kosten oder Berücksichtigung von Abschreibungen.
2. Vermögenssteuer abhägig vom Wert der Immobilie (bis zum 31/12/2007)
3. Einkommensteuer in Höhe von 35% auf den erzielten Gewinn im Fall der Veräußerung der Immobilie (bis 2006)

Durch die Gesetzesänderungen hat sich die steuerliche Situation für diese Personen wie folgt geändert:

1. Es muss nach wie vor Einkommenssteuer in Höhe von nun 24% für die Eigennutzung der Immobilie oder erzielten Mieteinnahmen gezahlt werden, weiterhin ohne jeglichen Abzug von Kosten oder Berücksichtigung von Abschreibungen.
2. Die Vermögenssteuer ist ab dem 1. Januar 2008 abgeschafft worden
3. im Fall der Veräußerung der Immobilie beträgt der Steuersatz für den erzielten Gewinn nun 18% (ab dem 1/01/2008).

Dies bedeutet, dass bis zu der Gesetzesänderung der Besitz einer Immobilie in einer Kapitalgesellschaft (S.L.) folgende Vorteile mit sich brachte:

1. Es musste keine Vermögenssteuer bezahlt werden, da Gesellschaften wie die spansiche S.L. nicht der Vermögenssteuer unterliegen
2. Auch wenn die Eigennutzung oder die Mieteinnahmen der Körperschftssteuer unterlagen, konnten Ausgaben für Instandhaltung oder auch Abschreibungen gewinnmindernd berücksichtigt werden, so dass sich die Steuerbemessungsgrundlage gemindert hat.
3. Mit der Sonderregelung der Immobilienbesitzgesellschaften, rechtskräftig in den Jahren 2003 bis 2006, betrug der Steuersatz für erzielte Gewinne bei Veräußerung der Immobilien 15 %, im Vergleich zum Steuersatz in Höhe von 35 %, der von Nichtresidenten natürlichen Personen bis zum Jahre 2006 (alte Rechtslage) auf Verausserungssgewinne zu bezahlen war.

Die Vorteile waren zweifellos interessant. Beim Erwerb von Immobilien von großem Wert, war die Ersparnis signifikant. Dies veranlasste in der Vergangenheit eine Vielzahl von nichtresidenten – Käufern, Ihr Feriendomizil in Spanien durch die Einschiebung einer Gesellschaft mit begrenzter Haftung (S.L.) oder AG (S.A.) zu erwerben. Was passiert nun mit den Gesellschaften? Haben diese noch eine Daseinsberechtigung?

Die Antwort ist, dass eine Vielzahl von Vorteilen, die es vorher gab, verschwunden sind. Dies bedeutet aber nicht, dass die bestehenden Gesellschaften notgedrungen aufgelöst werden müssen. In der Regel ist dies nicht ratsam, da die Auflösung einer Gesellschaft eine Reihe von steuerlichen Konsequenzen mit sich bringt. Eine vorherige steuerliche Neubewertung ist daher immer geboten. Die wichtigste steuerliche Konsequenz ist, dass der Immobilienwert dem Marktwert angepasst wird. Dies hat zur Folge, dass stille Reserven aufgedeckt werden, auf die die Gesellschaft 30 % Körperschaftsteuer zu zahlen hat. Abgesehen von einer Reihe weiterer weniger wichtiger Steuern, die auch zu entrichten sind.

Wir wissen, dass eines Tages, wenn die Immobilie verkauft wird, ein Gewinn realisiert wird, auf den Steuern gezahlt werden müssen. Aber, ist es sinnvoll, diese Zahlung vorwegzunehmen, nur um den Besitzer derselben (von Gesellschaft auf Privat) umzuschreiben, wenn dieses keine bedeutenden Vorteile mit sich bringt? Es sollte immer versucht werden, die Zahlung der Steuer so weit wie möglich hinaus zu zögern.

Falls es zukünftig wieder eine Sonderregelung für Immobilienbesitzgesellschaften geben wird, wie zwischen 2003 und 2006, könnte man wieder eine Reihe von Vorteilen nutzen.

Das Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz, verordnet durch das Gesetz 29/1987 und durch das Königliche Dekret 1629/1991 (Abgabeordnung), ist eine Steuer, deren Erhebung und Verwaltung vom spanischen Staat an die verschiedenen autonomen Regionen abgetreten wurden. Somit gibt es in Spanien verschiedene Formen in der Anwendung der Erbschafts- und Schenkungssteuer. Einige autonome Regionen gewähren entsprechende Freibeträge, die praktisch zum Wegfall oder zur Reduzierung der Erbschafts- und Schenkungssteuer auf ein Minimum führen. Andere autonome Regionen halten diese fast aufrecht oder haben nur kleine Reduzierungen vorgenommen, wie z. B. im Falle von Katalonien und Extremadura.

Im Fall der Balearen gewährt die autonome Regierung eine Reihe von Vergünstigungen, gültig ab dem 01/01/2007 (Gesetz Balear 22/2006):

1. Erbschaften zwischen Eltern und Kindern, Eheleuten und festen Beziehungen und von Großeltern an Enkel unterliegen einer tatsächlichen Steuerbelastung in Höhe von 1 %, während früher vergleichbare Erbschaften mit einem maximalen Satz von bis zu 34 % besteuert wurden.
2. Schenkungen jeglicher Art zwischen den o. g. Personen werden mit einem festen Satz von 7 % besteuert, während früher vergleichbare Schenkungen mit einem maximalen Steuersatz von 34 % besteuert wurden.

Jedoch muss für Nichtresidenten in Spanien die staatliche Verordnung angewandt werden: Diese müssen bis zu einem Steuersatz von 34% des Marktwertes der geerbten und in Spanien befindlichen Immobilie bezahlen. Übersteigt der Marktwert der Immobilie gar den Betrag von 800.000 EUR, beträgt die Steuerbelastung linear 34% (sofern zwischen dem Erblasser und dem Erbberechtigten kein Verwandtschaftsverhältniss besteht, ist sogar der Spitzensatz in Höhe von 68 % fällig).

Wir können uns die Kosten bei einer Erbschaft einer Immobilie im Wert von 2, 3 oder 4 Millionen Euros oder großer angelegter Geldbeträge bei einer in Spanien gelegenen Bank vorstellen. Hierfür müssen Lösungen gesucht werden.

Die verschiedenen Anwendungen der Erbschaftssteuer auf spanischem Gebiet wird die Überprüfung dieser Steuer, eine Vereinheitlichung der Vorschrift auf staatlicher Ebene hervorrufen. Wenn eine vereinheitliche Vorschrift grünes Licht bekommt, wird man wissen, wie sich diese Maßnahmen auf Nichtresidente auswirken werden. Vor einiger Zeit hat der Finanzstaatsekretär, Herr Carlos Ocaña folgendes gesagt:

“Technisch ist es möglich, dass das Parlament dazu verpflichtet werden kann, ein Minimum für Nachlässe und Schenkungen festzulegen. Fassen wir eine Reform ins Auge, irgendwie, mit der ein allgemeines Minimum für ganz Spanien übrig bleibt”.

Katalonien hat sich für diese Reform ausgesprochen, aber die autonome Region Madrid hat sich mit anderen Regionen dagegen ausgesprochen. Gehen wir davon aus, dass es in Spanien 17 autonome Regionen gibt, viele mit verschiedenen politischen Merkmalen und jede einzelne verteidigt ihre eigenen Interessen der Finanzierung. Aus diesem Grund wird die Reform nicht einfach sein. Außerdem gestaltet die Regierung das Finanzierungsystem der autonomen Regionen um. Dies hat dazu geführt, dass die Wiedereinsetzung der Steuer endgültig geparkt wird.

Schlußfolgerung: Momentan steht keine Reform für die Erbschaftssteuer auf der Agenda der Regierung. Sicherlich gibt es keine Neuigkeiten vor dem Jahr 2011.

Jeder Kauf einer Immobilie bedarf einer eingehenden Überprüfung. Die mögliche Reform der Erbschafts- und Schenkungssteuer und die Auswirkungen auf Nichtresidente ist für die Entscheidungsfindung sehr wichtig.

Für bestehende Gesellschaften ist eine ausführliche Überprüfung ratsam. Dann entscheidet sich, ob man die Reform abwartet, oder bereits jetzt konkrete Maßnahmen zu ergreifen sind.

Siehe auch:
Adiós Erbschaftsteuer ?

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Baumängel bei gekaufter Wohnung

Stellen Sie sich vor, Sie haben eine Wohnung in Spanien gekauft. Neu oder gebraucht. Die Wohnung weist Baumängel auf. Welches Beistandsrecht gilt? Welche Fristen sind einzuhalten?

Kauf einer Immobilie direkt vom Bauträger:

Sie können immer beim Bauträger reklamieren. Sie können verlangen, dass der Bauträger die Mängel repariert oder dass er Sie entsprechend entschädigt. In jedem Fall ist der Bauträger dazu verpflichtet, eine Versicherung nachzuweisen, die ihn bei solchen Risiken freistellt. Diese Haftung ist zeitbedingt. Je nach Art des Fehlers oder Mangels sind die Fristen unterschiedlich. Die Frist beginnt ab der Übergabe der Immobilie.

Frist: 10 Jahre

Diese Frist gilt für entdeckte Fehler, welche die Festigkeit oder Stabilität des Gebäudes gefährden, z.B. Fundamente, Träger, Tragebalken, Eisen, Tragewände.

Frist: 3 Jahre

Mängel, welche die Bewohnbarkeit betreffen, d.h. einen zufriedenstellenden Gebrauch der Wohnung gewährleisten, z.B. undichte Stellen und Feuchtigkeit, Hygiene, Gesundheit, Umwelt, Lärmschutz, thermische Isolierung, Energieeinsparung.

Frist: 1 Jahr

gilt bei geringen Mängeln, z.B. Türen, elektrische Störungen, Kacheln, Fliesen, Fenster, etc.

Frist: 6 Monate

Ist der Verkäufer der Wohnung eine Privatperson, die nicht Bauträger ist oder war, gilt die 6-Monats-Frist. Der vorherige Besitzer muss nur für die sichtbaren Mängel aufkommen. Bei unsichtbaren Mängeln gilt “Kauf, wie gesehen” ( “como cuerpo cierto”).

Sind beim Kauf der gebrauchten Wohnung die Fristen des Bauträgers noch nicht abgelaufen (10 Jahre, 3 Jahre oder 1 Jahr), kann nach wie vor beim Bauträger reklamiert werden. Falls der Bauträger nicht mehr existiert, müssen Sie sich an den Architekten wenden.

Mein Rat:

Lassen Sie sich vor dem Kauf ein Gutachten von einem Gutachter Ihres Vertrauens (!) anfertigen, ggf. von Ihrem deutschen Architekten, den Sie in diesem Fall mitbringen.

Ein Prozeß in Spanien ist langwierig und selten von Erfolg gekrönt, weil meistens die unterlegene Partei kein Geld mehr hat.

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IVA / Mehrwertsteuer bei Immobiliengeschäfte 3. Teil

Veräusserung anderer Immobilien:

• Geschäftslokale/Läden, IVA 16 %
• Fertighäuser, IVA 7 %
• Veräusserung der Elemente einer auseinander genommenen Wohneinheit, IVA 16 %

Veräusserung von Gebäuden an u. durch Leasingunternehmen (LU):

• Veräusserung durch Privatmann an LU: ITP
• Veräusserung durch Unternehmer an LU, bei Erstveräusserung: IVA
• Veräusserung durch Unternehmer an LU, bei Zweitveräusserung: weder IVA noch ITP
• Veräusserung durch LU: IVA

Bauarbeiten an Wohneinheiten:

• Errichtung einer Wohneinheit, IVA 7 %
• Errichtung von Gebäuden mit mehr als 50 % Wohnraum, IVA 7 %
• Ausbau von Wohneinheiten, IVA 7 %
• Vorgänge zwischen Bauunternehmen und Bauträger während der Errichtung, IVA 7 % (4)
• Vorgänge zwischen Bauunternehmen und Bauträger nach beendeter Errichtung, IVA 16 % (4)

(4) Im Rahmen der IVA (Mehrwertsteuer) wird selbst der für private Nutzung Bauende als Bauträger behandelt.

Bauarbeiten an Baulichkeiten, die keine Wohneinheiten sind: IVA 16 %

Dienstleistungen mit Baubezug:

• Architektenhonorare, IVA 16 %
• Lieferung von Baumaterial ohne Installation bzw. Einbau, IVA 16 %
• Verkauf von Material nebst dessen Installation in Wohnzwecken dienenden Gebäuden, IVA 7 % (5)
• Installation ohne Verkauf, IVA 16 %
• Verkauf und Installation von Küchenmöbeln, IVA 7 %
• Qualitätskontrollservice, IVA 16 %

(5) z. B. Innenausbau, Spengler- und Elektrizitätsarbeiten, etc.

Umbauten:

• Wiederherstellung von Wohnraum, IVA 7 % (6)
• Verbesserungs- bzw. Aufwertungsarbeiten bei Wohnraum, IVA 16 %

(6) Von einer Wiederherstellung (rehabilitación) kann nur ausgegangen werden, wenn bauliche Strukturelemente (Gebäudestruktur, Bedachungen, Fassaden, etc.) ausschliesslich oder überwiegend bearbeitet oder konsolidiert werden.

Veräusserung zur Wiederherstellung und zum Abriss mit nachfolgender Errichtung:

Die Veräusserung von Gebäuden durch Unternehmer zur Wiederherstellung unterliegt der IVA, wenn die Bauarbeiten des Bauträger-Wiederherstellers die Rekonstruktion der Baulichkeit durch Konsolidierung und Bearbeitung von Strukturelementen, Fassaden, Bedachungen bzw. anderen entsprechenden Massnahmen umfasst, und unter der Voraussetzung, dass die für solche Arbeiten aufzuwendenden Kosten 25 % der Versteuerungsgrundlage für die Veräusserung überschreiten.
Ebenso sind Veräusserung zwecks Abriss und Wiederherstellung IVA-pflichtig.
Unternehmer, die Gebäude zwecks Abriss und Wiederherstellung veräussern, haben sich den Zeck vorab mit allen rechtlich zulässigen Beweismitteln nachweisen zu lassen, um herauszubekommen, ob sie IVA überweisen müssen.

Mietverhältnisse:

• Von Wohnraum, ITP 4 %
• Von Geschäftslokalen, IVA 16 %
• Von Büroraum, 16 %
• Von Wohn- nebst Büroraum, IVA 16 % anteilig
• Möblierte Apartments nebst Hotelleistungen, IVA 7 %
• Parkplatzgelände, IVA 16 %
• Gelände für Lager- und Abstellzwecke, IVA 16 %
• Gelände für Werbung und Ausstellungen, IVA 16 %
• Gelände für Steinbrüche, IVA 16 %
• Gelände für sonstige Nutzungen, ITP 4 %
• Vermietung eines Gebäudes an einen Zwischenvermieter, IVA 16 %

Immobilientausch:

Wenn ein Bauunternehmer als Gegenleistung für die von ihm erbrachten Bauleistungen Wohnungen erhält, handelt es sich um eine Erstveräusserung, die folglich IVA-pflichtig ist. Wenn nunmehr der Bauunternehmer seinerseits veräussert, handelt es sich um eine Zweitveräusserung, die folglich nicht IVA-(allerdings ITP-)pflichtig ist.

Wenn der Unternehmer und Eigentümer eines Baugrundstücks dies nach Abschluss seiner Bebauung einem Bauträger als Gegenleistung für dessen erbrachte Leistung veräussert, liegen zwei IVA- plichtige Veräusserungen vor: Veräusserung des Grundstücks und erstmaliger Veräusserung der Wohnungen.
Die Zweitveräusserung der Wohnungen durch den ehemaligen Grundstückseigentümer, ist IVA-(allerdings nicht ITP-) befreit.

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