IVA / Mehrwertsteuer bei Immobiliengeschäfte 3. Teil

Veräusserung anderer Immobilien:

• Geschäftslokale/Läden, IVA 16 %
• Fertighäuser, IVA 7 %
• Veräusserung der Elemente einer auseinander genommenen Wohneinheit, IVA 16 %

Veräusserung von Gebäuden an u. durch Leasingunternehmen (LU):

• Veräusserung durch Privatmann an LU: ITP
• Veräusserung durch Unternehmer an LU, bei Erstveräusserung: IVA
• Veräusserung durch Unternehmer an LU, bei Zweitveräusserung: weder IVA noch ITP
• Veräusserung durch LU: IVA

Bauarbeiten an Wohneinheiten:

• Errichtung einer Wohneinheit, IVA 7 %
• Errichtung von Gebäuden mit mehr als 50 % Wohnraum, IVA 7 %
• Ausbau von Wohneinheiten, IVA 7 %
• Vorgänge zwischen Bauunternehmen und Bauträger während der Errichtung, IVA 7 % (4)
• Vorgänge zwischen Bauunternehmen und Bauträger nach beendeter Errichtung, IVA 16 % (4)

(4) Im Rahmen der IVA (Mehrwertsteuer) wird selbst der für private Nutzung Bauende als Bauträger behandelt.

Bauarbeiten an Baulichkeiten, die keine Wohneinheiten sind: IVA 16 %

Dienstleistungen mit Baubezug:

• Architektenhonorare, IVA 16 %
• Lieferung von Baumaterial ohne Installation bzw. Einbau, IVA 16 %
• Verkauf von Material nebst dessen Installation in Wohnzwecken dienenden Gebäuden, IVA 7 % (5)
• Installation ohne Verkauf, IVA 16 %
• Verkauf und Installation von Küchenmöbeln, IVA 7 %
• Qualitätskontrollservice, IVA 16 %

(5) z. B. Innenausbau, Spengler- und Elektrizitätsarbeiten, etc.

Umbauten:

• Wiederherstellung von Wohnraum, IVA 7 % (6)
• Verbesserungs- bzw. Aufwertungsarbeiten bei Wohnraum, IVA 16 %

(6) Von einer Wiederherstellung (rehabilitación) kann nur ausgegangen werden, wenn bauliche Strukturelemente (Gebäudestruktur, Bedachungen, Fassaden, etc.) ausschliesslich oder überwiegend bearbeitet oder konsolidiert werden.

Veräusserung zur Wiederherstellung und zum Abriss mit nachfolgender Errichtung:

Die Veräusserung von Gebäuden durch Unternehmer zur Wiederherstellung unterliegt der IVA, wenn die Bauarbeiten des Bauträger-Wiederherstellers die Rekonstruktion der Baulichkeit durch Konsolidierung und Bearbeitung von Strukturelementen, Fassaden, Bedachungen bzw. anderen entsprechenden Massnahmen umfasst, und unter der Voraussetzung, dass die für solche Arbeiten aufzuwendenden Kosten 25 % der Versteuerungsgrundlage für die Veräusserung überschreiten.
Ebenso sind Veräusserung zwecks Abriss und Wiederherstellung IVA-pflichtig.
Unternehmer, die Gebäude zwecks Abriss und Wiederherstellung veräussern, haben sich den Zeck vorab mit allen rechtlich zulässigen Beweismitteln nachweisen zu lassen, um herauszubekommen, ob sie IVA überweisen müssen.

Mietverhältnisse:

• Von Wohnraum, ITP 4 %
• Von Geschäftslokalen, IVA 16 %
• Von Büroraum, 16 %
• Von Wohn- nebst Büroraum, IVA 16 % anteilig
• Möblierte Apartments nebst Hotelleistungen, IVA 7 %
• Parkplatzgelände, IVA 16 %
• Gelände für Lager- und Abstellzwecke, IVA 16 %
• Gelände für Werbung und Ausstellungen, IVA 16 %
• Gelände für Steinbrüche, IVA 16 %
• Gelände für sonstige Nutzungen, ITP 4 %
• Vermietung eines Gebäudes an einen Zwischenvermieter, IVA 16 %

Immobilientausch:

Wenn ein Bauunternehmer als Gegenleistung für die von ihm erbrachten Bauleistungen Wohnungen erhält, handelt es sich um eine Erstveräusserung, die folglich IVA-pflichtig ist. Wenn nunmehr der Bauunternehmer seinerseits veräussert, handelt es sich um eine Zweitveräusserung, die folglich nicht IVA-(allerdings ITP-)pflichtig ist.

Wenn der Unternehmer und Eigentümer eines Baugrundstücks dies nach Abschluss seiner Bebauung einem Bauträger als Gegenleistung für dessen erbrachte Leistung veräussert, liegen zwei IVA- plichtige Veräusserungen vor: Veräusserung des Grundstücks und erstmaliger Veräusserung der Wohnungen.
Die Zweitveräusserung der Wohnungen durch den ehemaligen Grundstückseigentümer, ist IVA-(allerdings nicht ITP-) befreit.

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IVA / Mehrwertsteuer bei Immobiliengeschäfte 2. Teil

Geländeveräusserung:

• Veräusserung von Gelände durch Privatleute, ITP 7 %
• Bebauungsfähige Grundstücke: Veräusserung durch Unternehmer oder Handelsgesellschaft, IVA 16 %
• Nicht bebauungsfähige Gelände: Veräusserung durch Unternehmer oder Firma, ITP 7 %
• Nicht bebauungsfähige, aber erschlossene oder in Erschliessung begriffene Gelände: IVA 16 % (2)

(2) Es handelt sich um rechtswidrige Erschliessungsgebiete auf gemäss Art. 16 und 18 des allgemeinen Bodengesetzes (LGS) nicht erschliessungsfähigem Boden und sogar um mit behördlich genehmigte Erschliessungsgebiete mit der Folge, dass sie damit auch bebauungsfähig werden.

Folgendes Gelände ist bebauungsfähig:

• Baugrundstücke (städtischer Boden unter Beachtung der Planungsvorschriften).
• Gelände, dem die Grundstückseigenschaft fehlt, sind dennoch bebauungsfähig, wenn eine entsprechende Baugenehmigung erteilt wurde.

Folgendes Gelände ist nicht bebauungsfähig:

• Ländlicher Boden, Parks, öffentliche Gartenanlagen und öffentlicher Verkehrsgrund.
• Städtischer Boden ohne Grunstücksqualität, solange keine Baugenehmigung vorliegt.

Desgleichen unterliegt der IVA zum Satz von 16 % die Veräusserung von Gründstücken mit in Bau befindlichen Gebäude, zur Wiederherstellung oder zum Abriss und nachfolgender Errichtung.

Dies gilt allerdings nicht, wenn es sich um Veräusserung von nicht bebauungfähiges Gelände handelt und dieses zusammen mit landwirtschaftliche, still gelegte, Ruinen oder eingerissene Gebäude veräussert wird.

Nach Beendigung einer Baulichkeit folgt das Recht des Bodens dem des Gebäudes. Umgekehrt folgt das Recht des Bauwerks dem des Bodens, solange Ersteres noch nicht fertiggestellt ist.

Allerdings darf im Falle eines Einfamilienhauses das dazugehörige Gelände nicht 5.000 m2 überschreiten (in diesen 5.000 m2 ist nicht die Fläche enthalten, auf dem das Gebäude steht) und die darüber hinausgehende Fläche wird nach der für sie als solche geltenden Regelung besteuert.

Veräusserung von Garagen und Abstellräume:

• Veräusserung durch Privatmann, ITP 7 %
• Veräusserung ohne Wohneinheit durch StS, IVA 16 %
• Veräusserung mit Wohneinheit durch StS, IVA 7 % (3)

(3) Zusammen mit einer Wohneinheit können höchstens zwei Garagen bzw. Nebengebäude zum reduzierten Steuersatz von 7 % veräussert werden.

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IVA / Mehrwertsteuer bei Immobiliengeschäfte 1. Teil

Das auf Immobiliengeschäfte anwendbare spanische IVA-/Mehrwertsteuerrecht ist sehr komplex. Oft kennen die Parteien von Immobiliengeschäften die einschlägigen Steuersätze nicht oder wissen gar nicht, ob diese Geschäfte überhaupt IVA-/mehrwertsteuerpflichtig sind. IVA-pflichtig sind jedoch eine Vielzahl von Immobiliengeschäften, angefangen bei Kauf bzw. Verkauf, über Bau und Wiederherstellung, bis hin zu deren Vermietung.

In den nächsten Wochen werde ich Ihnen weitere Tipps zukommen lassen, die die Geschäfte und alltäglichen Vorgänge hinsichtlich der MWST und Immobilien vervollständigen.

Veräußerung von Wohneinheiten (WE):

• Veräusserung fertiggestellter WE durch Privatmann, ITP (Grunderwerbsteuer) 7 %
• Veräusserung fertiggestellter WE durch Bauträger (Erstveräusserung), IVA 7 % (1)
• Veräusserung fertiggestellter WE durch Bauträger (Zweitveräusserung), ITP 7 % (1)
• Veräusserung von im Bau befindlicher WE durch StS (IVA-Steuerschuldner), IVA 16 %
• Veräusserung von WE zur Wiederherstellung durch StS, IVA 16 %
• Veräusserung von WE zum Abriss und Wiederaufbau durch StS, IVA 16 %
• Veräusserung von WE zwecks Nutzungsänderung (z.B. als Büroraum) durch StS, IVA 7 %

(1) Im Rahmen der IVA wird auch derjenige als Bauträger behandelt, der nur ein Gebäude errichtet, und selbst dann, wenn er keine andere mehrwertsteuerpflichtige Tätigkeit entfaltet.
Unter Steuerschuldner (StS) ist derjenige zu verstehen, der die IVA (Mehrwertsteuer) in den von ihm getätigten Geschäften überzuwälzen hat, konkreter gesagt: der Bauträger, der Unternehmer oder Handelsgesellschaft.

Wann liegt Erst- bzw. Zweitveräusserung durch einen Bauträger vor?

Diese Unterscheidung ist von Bedeutung, weil die Erstveräusserung IVA-/mehrwertsteuerpflichtig (IVA 7 % IVA bei WE und 16 % für sonstige Gebäude), die Zweitveräußerung hingegen grunderwerbsteuerpflichtig (ITP 7 %) ist.

• Veräußerung unbewohnter Gebäude: Erstveräußerung, deshalb IVA
• Veräußerung vom Bauträger belegter Gebäude bei Veräußerung vor Ablauf von zwei Jahren ununterbrochener Nutzung: Erstveräußerung
• Veräußerung vom Bauträger belegter Gebäude bei Veräußerung nach Ablauf von zwei Jahren ununterbrochener Nutzung: Zweitveräußerung, deshalb ITP
• Veräußerung vom Nießbraucher belegter Gebäude bei Veräußerung vor Ablauf von zwei Jahren ununterbrochener Nutzung: Erstveräußerung
• Veräußerung vom Nießbraucher belegter Gebäude bei Veräußerung nach Ablauf von zwei Jahren ununterbrochener Nutzung an den Nießbraucher selbst: Erstveräußerung
• Veräußerung vom Nießbraucher bewohnter Gebäude bei Veräußerung nach Ablauf von zwei Jahren ununterbrochener Nutzung an Dritte: Zweitveräußerung
• Veräußerung ohne Kaufoption vermieteter Gebäude vor Ablauf von zwei Jahren ununterbrochener Nutzung an den Mieter: Erstveräußerung
• Veräußerung ohne Kaufoption vermieteter Gebäude nach zwei Jahren ununterbrochener Nutzung an den Mieter: Erstveräußerung
• Veräußerung ohne Kaufoption vermieteter Gebäude nach Ablauf von zwei Jahren unuterbrochener Nutzung an Dritte: Zweitveräußerung.

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