IVA / Mehrwertsteuer bei Immobiliengeschäfte 1. Teil

Das auf Immobiliengeschäfte anwendbare spanische IVA-/Mehrwertsteuerrecht ist sehr komplex. Oft kennen die Parteien von Immobiliengeschäften die einschlägigen Steuersätze nicht oder wissen gar nicht, ob diese Geschäfte überhaupt IVA-/mehrwertsteuerpflichtig sind. IVA-pflichtig sind jedoch eine Vielzahl von Immobiliengeschäften, angefangen bei Kauf bzw. Verkauf, über Bau und Wiederherstellung, bis hin zu deren Vermietung.

In den nächsten Wochen werde ich Ihnen weitere Tipps zukommen lassen, die die Geschäfte und alltäglichen Vorgänge hinsichtlich der MWST und Immobilien vervollständigen.

Veräußerung von Wohneinheiten (WE):

• Veräusserung fertiggestellter WE durch Privatmann, ITP (Grunderwerbsteuer) 7 %
• Veräusserung fertiggestellter WE durch Bauträger (Erstveräusserung), IVA 7 % (1)
• Veräusserung fertiggestellter WE durch Bauträger (Zweitveräusserung), ITP 7 % (1)
• Veräusserung von im Bau befindlicher WE durch StS (IVA-Steuerschuldner), IVA 16 %
• Veräusserung von WE zur Wiederherstellung durch StS, IVA 16 %
• Veräusserung von WE zum Abriss und Wiederaufbau durch StS, IVA 16 %
• Veräusserung von WE zwecks Nutzungsänderung (z.B. als Büroraum) durch StS, IVA 7 %

(1) Im Rahmen der IVA wird auch derjenige als Bauträger behandelt, der nur ein Gebäude errichtet, und selbst dann, wenn er keine andere mehrwertsteuerpflichtige Tätigkeit entfaltet.
Unter Steuerschuldner (StS) ist derjenige zu verstehen, der die IVA (Mehrwertsteuer) in den von ihm getätigten Geschäften überzuwälzen hat, konkreter gesagt: der Bauträger, der Unternehmer oder Handelsgesellschaft.

Wann liegt Erstbzw. Zweitveräusserung durch einen Bauträger vor?

Diese Unterscheidung ist von Bedeutung, weil die Erstveräusserung IVA-/mehrwertsteuerpflichtig (IVA 7 % IVA bei WE und 16 % für sonstige Gebäude), die Zweitveräußerung hingegen grunderwerbsteuerpflichtig (ITP 7 %) ist.

• Veräußerung unbewohnter Gebäude: Erstveräußerung, deshalb IVA
• Veräußerung vom Bauträger belegter Gebäude bei Veräußerung vor Ablauf von zwei Jahren ununterbrochener Nutzung: Erstveräußerung
• Veräußerung vom Bauträger belegter Gebäude bei Veräußerung nach Ablauf von zwei Jahren ununterbrochener Nutzung: Zweitveräußerung, deshalb ITP
• Veräußerung vom Nießbraucher belegter Gebäude bei Veräußerung vor Ablauf von zwei Jahren ununterbrochener Nutzung: Erstveräußerung
• Veräußerung vom Nießbraucher belegter Gebäude bei Veräußerung nach Ablauf von zwei Jahren ununterbrochener Nutzung an den Nießbraucher selbst: Erstveräußerung
• Veräußerung vom Nießbraucher bewohnter Gebäude bei Veräußerung nach Ablauf von zwei Jahren ununterbrochener Nutzung an Dritte: Zweitveräußerung
• Veräußerung ohne Kaufoption vermieteter Gebäude vor Ablauf von zwei Jahren ununterbrochener Nutzung an den Mieter: Erstveräußerung
• Veräußerung ohne Kaufoption vermieteter Gebäude nach zwei Jahren ununterbrochener Nutzung an den Mieter: Erstveräußerung
• Veräußerung ohne Kaufoption vermieteter Gebäude nach Ablauf von zwei Jahren unuterbrochener Nutzung an Dritte: Zweitveräußerung.

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