Mieten und Vermieten in Spanien

Als Eigentümer einer Immobilie in Spanien haben Sie vielleicht einmal an die Möglichkeit gedacht, Ihre Immobilie zu vermieten.

Nicht-Residente haben die Mieteinnahmen mit 24 % zu versteuern. Die Kosten der Immobilie können nicht abgesetzt werden. Die Steuer ist bis 30. Juni jeden Jahres zu entrichten.

Wir gehen von zwei Arten von Vermietungen aus, erstens Wohnmietverträge und zweitens Saisonmietverträge.

Wohnmietverträge können nur für einen Wohnsitz einer Person und/oder deren Familie abgeschlossen werden.

Saisonmietverträge sind Verträge für Touristen. Die Laufzeit beträgt eine Woche bis 3 Monate. Die Zeitgrenze ist nicht klar durch das Gesetz begrenzt. Die Einstufung ist von der Auslegung der Gerichte abhängig.

Im Falle eines Wohnmietvertrages kann der Mieter die Wohnung 5 Jahre nutzen. Und zwar auch dann, wenn der Vertrag nur auf ein Jahr läuft.

Nach Ablauf des ersten Jahres hat der Mieter das Recht auf Verlängerung bis zu einer Gesamtmietdauer von 5 Jahren. Wenn nach Ablauf der fünf Jahre seitens des Vermieters nicht glaubhaft mitgeteilt wird, das der Mietvertrag hiermit beendet ist, verlängert sich dieser um weitere 3 Jahre.

Desweiteren hat bei dieser Art von Mietverträgen der Mieter das Vorkaufsrecht, wenn der Eigentümer die Immobilie zum Verkauf anbietet. Nur wenn der Mieter den Kauf ablehnt, können an Dritte verkauft werden.

Achtung: Wenn Sie beim Verkauf einen niedrigeren Preis in der Urkunde angeben als der vereinbarte Verkaufspreis (illegale Praxis aber noch alltäglich) kann der Mieter die Ungültigkeit des Verkaufes beantragen und den Verkauf für den in der Urkunde eingetragenen niedrigeren Preis verlangen.

Das bedeutet, wenn Sie Ihre Immobilie für € 1.000.000,verkaufen aber in der Urkunde nur € 750.000,deklarieren, kann der Mieter die Ungültigkeit des Verkaufes beantragen und für sich selber die Immobilie für den letztgenannten Betrag erwerben. Diese Rechte des Mieters nennt man “derecho de tanteo y retracto” (Vorkaufsund Rückkaufsrecht). Diese Rechte sind gesetzlich unabdingbar, d.h. jegliche Klausel, die im Mietvertrag das Gegenteil aussagt, ist ungültig.

Andererseits gibt es diese Rechte bei Saisonmietverträgen oder Vermietung für Ferienaufenthalte nicht (contrato de temporada o para uso vacacional). Die anderen nennt man ganz einfach Wohnmietverträge (Contrato de vivienda).

Hinsichtlich der Verpflichtungen, die ein Wohnmietvertrag mit sich bringt, schließen viele Vermieter einen Saisonmietvertrag ab, obwohl es sich in Wirklichkeit um einen Wohnmietvertrag handelt.

Dabei müssen Sie wissen, dass nach einem Jahr der Mieter vor Gericht ziehen kann, um diesen Saisonmietvertrag in einen Wohnmietvertrag umzuwandeln.

Die Klauseln, die Sie im Vertrag aufführen sind zweitrangig, egal welchen Anschein Sie erwecken. De facto sind sie nichtig. Die Richter interpretieren, dass der Mieter unter Zwang unterschrieben hat, weil er sonst die Wohnung nicht bekommen hätte. Das Recht auf Wohnung steht klar über dem Recht des Vermieters.

Mein Rat:

Schließen Sie keine Mietverträge ab für Ferienaufenthalte, die länger als 3 Monate dauern! In jedem Fall nicht länger als ein Jahr! Spielen Sie nicht mit Verträgen, die nach einer Sache aussehen und dann eine andere Sache sind.

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